Immobilienmakler im Fokus des Geldwäschegesetzes

Es liegt im Interesse eines jeden Bürgers, dass Einnahmen, die mit kriminellen Handlungen erzielt werden, wie zum Beispiel mit Menschenhandel, Zwangsprostitution, Rauschgifthandel, Organhandel usw., nicht in den legalen Geldkreislauf kommen. Das gilt selbst dann, wenn diese Gelder danach zur Erzielung legaler Einnahmen verwendet werden. Dieses „Weißwaschen“ des ursprünglich „schwarzen Geldes“ wird als „Geldwäsche“ bezeichnet. Um derartiges zu unterbinden hat der Gesetzgeber im Geldwäschegesetz (GWG) bestimmten Personen- und Berufsgruppen besondere Verpflichtungen auferlegt.

Der Immobilienmakler als Verpflichteter

Es gibt vielfältige Wege, die Kriminellen offenstehen, um Geldwäsche zu betreiben. Eine davon ist der An- und Verkauf von Immobilien. Aus diesem Grunde zählt der Gesetzgeber den Immobilienmakler zum Kreis der Verpflichteten, womit ihm eine Reihe von Verpflichtungen auferlegt sind, um Geldwäsche wirkungsvoll einzudämmen. Die Verpflichtung zur Identifizierung der Beteiligten entsteht nicht erst, wenn ein notarieller Kaufvertrag geschlossen wird, sondern schon dann, wenn eine irgendwie geartete Geschäftsbeziehung zustande kommt. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist eine Geschäftsbeziehung jede geschäftliche oder berufliche Beziehung, die unmittelbar in Verbindung mit den geschäftlichen oder beruflichen Aktivitäten des Verpflichteten unterhalten wird, und bei  der  beim  Zustandekommen des Kontakts davon ausgegangen wird, dass sie „von gewisser Dauer“ sein wird.

Danach wäre der Immobilienmakler bereits beim ersten Zustandekommen des Kontaktes, und sei dies auch telefonisch, und vor Zusendung des Exposés verpflichtet, die Identitätsprüfung vorzunehmen. Da dies in der Praxis kaum möglich ist und die Definition „von gewisser Dauer“ unpräzise ist, richtete der BVFI – Bundesverband für die Immobilienwirtschaft eine Anfrage an das zuständige Bundesfinanzministerium und bat um Klarstellung.

Beginn der Geschäftsbeziehung im Falle des Immobilienmaklers

Der Abschluss eines Maklervertrages stellt die Begründung einer Geschäftsbeziehung dar. Hinsichtlich des Zeitpunktes der Identifizierung ist der Abschluss des Maklervertrages der letztmögliche Zeitpunkt, zu dem ein Immobilienmakler eine Identifizierung seines Kunden und dessen Verifizierungsabschluss zu schließen hat. Der Abschluss und Zeitpunkt des vermittelten Kaufvertrages sind insoweit nicht maßgeblich. Unbeachtlich  ist  auch,  ob  der  Maklervertrag, was heute  der  Regelfall ist,  über  das Internet abgeschlossen wird, soweit kein bloßer unverbindlicher Kundenkontakt vorliegt.

„Von gewisser Dauer“

Beim Zustandekommen eines bloßen Kontaktes ist davon auszugehen, dass das Merkmal „von gewisser Dauer“ nicht gleichbedeutend mit „auf Dauer angelegt“ zu verstehen ist. Für das Bestehen einer Identifizierungspflicht ist es mithin nicht erforderlich, dass der Verpflichtete, also der Immobilienmakler, eine auf Dauer angelegte Geschäftsbeziehung mit dem Kunden unterhält. Der Zusatz „gewisse“ dient vielmehr der Verdeutlichung, dass die Dauer der Beziehung ganz unterschiedlich ausfallen kann. Es muss lediglich überhaupt eine Dauer - ob lang oder kurz -  feststellbar sein. Die eigenständige Rolle der frühzeitigen Identifizierung des Kaufinteressenten oder eines wirtschaftlich Berechtigten oder einer „Politisch exponierten Person“ (PeP) entfaltet ihren Sinn auch in den Fällen, in denen sich der Kaufinteressent letztlich nicht zum Kauf entschließt.

Jahresbericht der Zentralstelle für Verdachtsmeldungen des Jahres 2014

Gemäß des Jahresberichtes der Zentralstelle für Verdachtsmeldungen erfolgten im Jahr 2014 ca. 24.000 Verdachtsmeldungen. Davon entfielen lediglich 1% auf den Nichtfinanzsektor, also den Bereich, dem Immobilienmakler zuzuordnen sind.

Im Rahmen der Prüfungstätigkeit wurde festgestellt, dass geldwäscherechtliche Identifizierungspflichten trotz erfolgter Aufklärung gar nicht  oder  nicht  hinreichend  umgesetzt wer-den, was Bußgeldbescheide zur Folge hatte. Neben vollständig fehlenden Identifizierungen wurden schwerpunktmäßig folgende Verfehlungen festgestellt:

  • Der Verpflichtete entscheidet sich bei natürlichen Personen dafür, die Daten anhand einer Personalausweiskopie aufzuzeichnen und übersieht, auch die Rückseite zu kopieren oder bewahrt unleserliche Kopien auf,
  • der Verpflichtete kann nicht nachweisen, dass er abklärt hat, ob sein Vertragspartner im Auftrag eines wirtschaftlich Berechtigten handelt,
  • der Verpflichtete kann nicht nachweisen, dass er sich anhand eines Originaldokumentes von der Richtigkeit der Angaben seines Vertragspartners überzeugt hat.

Ausblick

Die Überprüfung der Einhaltung des Geldwäschegesetzes bei Immobilienmaklern wird sehr unterschiedlich gehandhabt. Sind es in einem Falle mehrere Polizisten, die die Überprüfung vornehmen, sind es in einem anderen lediglich telefonische Abfragen durch Standesbeamte. Insgesamt darf jedoch davon ausgegangen werden, dass im Zuge des terroristischen Gefahrenpotentials die Überprüfungen gerade bei Immobilienmaklern wegen der im Immobilienhandel leicht möglichen Geldwäsche und der noch sehr geringen Anzahl an Verdachtsmeldungen noch intensiviert werden. Aus diesem Grunde, zur Abwehr von Bußgeldern und zum eigenen Schutz rät der BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft zur sorgfältigen und rechtzeitigen Identifizierung. Um dies zu unterstützen stellt der BVFI seinen Mitgliedern hilfreiche Formulare zur Verfügung, ebenso Merkblätter, wenn irritierte Kunden nach ihrem Personalausweis gefragt werden.

(Helge Norbert Ziegler, Dipl. Wirtschaftsjurist (FH) und Vorstand des BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft)

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